Sammenligningstilnærming. Metoder for å bestemme verdien av fast eiendom

I praksis i verden innen eiendomsverdivurdering benyttes tre tilnærminger:

• sammenlignende eller marked;
• dyrt;
• lønnsomt.

Valg av metodikk er i stor grad avhengig av objektetevaluering og den virkelige situasjonen som har utviklet seg rundt en bestemt type fast eiendom. Imidlertid er den mest pålitelige måten fortsatt ansett som en komparativ tilnærming til å bestemme estimert verdi.

Grunnleggende prinsipper for komparativ evaluering

En komparativ tilnærming er et sett med metoder for å bestemme markedsverdien av en eiendom. Estimert eiendom sammenlignes med lignende egenskaper.

Evaluering er basert på følgende prinsipper:

• Forsyning og etterspørsel. Disse to indikatorene er uløselig knyttet, et begrenset antall forslag gir en viss etterspørsel, og omvendt, jo flere tilbud, jo mindre etterspørsel.
• Innbytte. Ingen kjøper vil betale en høy pris dersom eiendommen med lignende egenskaper koster mindre.

Konseptet med markedsverdi er nesten identiskkonseptet om en likevektspris. Likevektsprisen er et sett av kvantitative egenskaper og prisfaktorer som bestemmer tilbud og etterspørsel etter objektet som sammenlignes.

Hovedkriteriene for å velge sammenlignbare egenskaper for å bestemme verdien av fast eiendom

Elementer som tas i betraktning i komparativetanalyse, et stort antall, og deres kombinasjon er nesten like uendelig. Derfor er analysen begrenset til et visst antall faktorer som direkte påvirker prisingen.

Elementer av sammenligning. Kvalitet av rettigheter

Enhver belastning eller lettelse fører tilreduserer verdien av det vurderte objektet. Det vil si at enhver begrensning i eierretten er en prisreduksjon. Hvis det evaluerte objektet i sammenligning med sammenlignbare objekter ikke har slike mangler, øker prisen tvert imot.

For land er nærværet av serituden ikkesingle downside faktor. Ved vurdering av verdien er svært viktig, overfører eierskap av landet eller retten til å leie, permanent bruk. De to sistnevnte rettighetene kan henføres til nedadgående faktorer. Det er svært viktig om landet har visse restriksjoner på videre transaksjoner med den.

Salgsbetingelser

Slike forhold tas i betraktning hvis det beregnede objektet virkelig har særegne egenskaper i salget.

Den senkende faktoren er da konkursDet er en selger som har det travelt å foreta kjøp og salgstransaksjon, siden eksponeringstiden for et eiendomsmarkedsobjekt er bevisst redusert sammenlignet med lignende gjenstander.

Estimering er betydelig påvirket av familiebånd og partnerskap, selv om det er ganske vanskelig å vurdere disse risikoene.

Hvis selger og kjøper er rentelaterterelasjoner, og det er planlagt å inngå en salgskontrakt mellom dem, for å spare på skattebetalinger, selvfølgelig vil den anslåtte kostnaden bli undervurdert. I dette tilfellet er det bare én motivasjon, siden partene i transaksjonen er knyttet sammen med andre ikke-markedsmessige forhold, derfor kjøper selgeren faktisk kjøperen. En lignende situasjon oppstår hvis transaksjonen er i henhold til en opsjon.

Å øke den estimerte verdien av boligeiendomsmegling kan føre til utsiktene til å skaffe statsstøtte til infrastrukturutvikling. Størrelsen på estimert koncessjonell utlån er bestemt av forskjellen mellom koncessjonell og markedsutlån.

Markedsforhold

Nedadgående endringen kan benyttes hvis det er en betydelig forskjell mellom markedsverdien for lignende eiendommer og ekspert.

Endring av funksjonelle formål kan også tas i betraktning ved vurdering, da det påvirker forholdet mellom tilbud og etterspørsel.

Eiendomsområde

Koste økende faktorer	Kostnadsreduksjonsfaktorer
Prestige-området Status for andre eiere av boligeiendommer Beskyttet område Parkering tilgjengelighet Tilgjengelighet til motorveier Tilgjengelighet av arkitektoniske monumenter og andre attraksjoner Rekreasjonsområde i nærheten av eiendommen Unike egenskaper av arkitekturen i bygningen	Avstand fra sentrum Mangel på matbutikker innen gangavstand Fjernhet fra skole og barnehageinstitusjoner Dårlig miljøsituasjon i regionen Tilgjengelighet av fabrikk og lager bedrifter nær eiendommen, deponi

Fysiske faktorer (for land)

Sammenlignende tilnærming i vurderingen av land innebærer innsamling av egenskaper ved eiendommen:

• størrelse;
• form;
• geologi;
• topografi;
• Nivået på beredskap, det vil si om landet er ryddet av vegetasjon, om uregelmessigheter blir eliminert;
• kvalitetsindikatorer for jorddekning.

Tilstedeværelsen elleringen åser eller bakker, fjellformasjoner eller grøfter. Det er viktig at jordens bæreevne, dets styrke, forekomsten av grunnvann. Det er svært viktig om det foreligger informasjon om mulig forekomst av mineraler. Hvis informasjonen er bekreftet, vil landet nødvendigvis ha en byrde i fremtiden.

Generelle egenskaper ved objektet som skal vurderes

Market comparative approach er studiet av egenskaper som øker verdien av objekter. Disse inkluderer:

• størrelsen på bygningen eller rommet;
• bygghøyde;
• tilgjengelighet og område av tilleggsutstyr;
• takhøyde.

Materialet som det ble reist fra, er også viktig.bygningen, jo mer moderne og pålitelig den er, desto høyere er verdien av fast eiendom. Ikke på siste plass er det generelle utseendet på hele bygningen, tilgjengeligheten av reparasjoner og praktisk inngang. Hvis inngangen fra gården, vil det være en nedadgående faktor.

Manglende reparasjon er en grunn til å gjøreEndringer i evalueringsrapporten. En slik beregning skjer i henhold til kostnaden for reparasjon eller restaurering, med tanke på det overskuddet som en entreprenør vil motta fra investeringer i bygging eller reparasjon.

Økonomiske faktorer

Sammenligningstilgang til fast eiendom er regnskapsføringmulige besparelser på energiressurser under drift. Den konstante økningen i kostnaden av verktøy gjør at folk stadig tenker på å spare og bruke alternative energikilder.

Spesielt er denne faktoren viktig hvis objektetkjøpt for videre utleie. Jo større forholdet mellom inntekt og kostnader som vil gå til driften av bygningen eller lokaler, desto mindre er returkapitalen i nettoinntekt fra utleie av fast eiendom.

Denne kategorien inneholder også indikatoren for tilstedeværelse eller fravær av meter, om det er truffet tiltak for å minimere varmetap.

Andre indikatorer

Evaluering innebærer å ta hensyn til tilstedeværelsen eller fraværet avelementer av tjenesten. Det enkleste eksempelet er om det er heis i huset eller ikke. Tilstedeværelse eller fullstendig eller delvis fravær av all kommunikasjon, spesielt de som er knyttet til det lokale systemet. Hvis det er for mange feil, blir det gjort en korreksjon nedover. Fast eiendom verdsettelse utføres på en rekke indikatorer.

Rekkefaser

Alle beregninger ved hjelp av en sammenlignende tilnærming er basert på informasjon fra åpne kilder om nylige transaksjoner med lignende eiendommer.

Evalueringsstadier:

1. Studien av lignende forslag i et bestemt segment av fast eiendom, identifisering av sammenlignbare objekter som har blitt solgt nylig.
2. Den innsamlede informasjonen analyseres, og hver enkelt forslag sammenlignes individuelt med den estimerte eiendommen.
3. Valget av prisegenskaper, endringen av evalueringsrapporten.

Avstemme den justerte prisen og oppnå den endelige prisen ved hjelp av en komparativ tilnærming.

Fordeler med en komparativ tilnærming

Først av alt tillater metoden å reflektere oppfatning av bare typiske kjøpere og selgere.

Verdsettelsen gjenspeiles i løpende priser, med tanke på endringer i økonomiske forhold og til og med inflasjonsprosesser. Evaluering er alltid statisk basert.

For å vurdere en bestemt eiendom trenger du ikke å studere hele eiendomsmarkedet, men bare lignende gjenstander. Teknikken er veldig enkel, med et pålitelig resultat.

... og ulemper

• Det er vanskelig nok å identifisere gyldige priser.
• Fullstendig avhengighet av eiendomsmarkedet og stabiliteten.
• Vanskeligheten med å harmonisere data, hvis lignende gjenstander er vesentlige når det gjelder salg.

Som konklusjon

Kjernen i den komparative tilnærmingen i vurderingenEiendom er forståelig for både kjøper og selger. Teknikken tillater partene å utforske eiendomsmarkedet og sørge for at de ikke har mistet. Evaluering kan utføres på grunnlag av transaksjoner som allerede er gjennomført eller på forslag fra andre selgere. I alle fall er komparativmetoden systematisering og sammenligning av data på lignende eiendommer. Det viktigste er at valget av lignende gjenstander for sammenligning tar hensyn til spesielle eller uvanlige faktorer, for eksempel trusselen om tilbaketrekking av sikkerheter, endringer i forskrifter på lokalt nivå eller manglende overholdelse av vilkårene i låneavtalen, tilstedeværelsen av tvangselementer.